Immeuble industriel à vocation unique au Québec - Rôle triennal d’évaluation foncière 2026-2027-2028

Le processus de désignation d’un immeuble à vocation unique de nature industrielle a été instauré par le Ministère des Affaires Municipales et de l’Habitation afin de favoriser les communications pré-dépôt entre les propriétaires immobiliers importants, ou leurs représentants, et l’évaluateur municipal. 

Immeubles visés et dispositions réglementaires

On entend par « Immeuble à Vocation Unique de nature industrielle » communément appelé « IVU », une propriété qui remplit les conditions suivantes :

• La valeur, inscrite au rôle en vigueur, des constructions qui en font partie est de 5 000 000 $ ou plus;
• Elle n’est pas entièrement désaffectée;
• Elle n’est pas susceptible de faire l’objet d’une vente de gré à gré;
• Les constructions qui en font partie sont conçues et agencées spécialement pour l’exercice d’une activité prédominante de nature industrielle ou institutionnelle;
• Les constructions qui en font partie ne peuvent être économiquement converties aux fins de l’exercice d’une activité d’un autre genre.

Procédure « IVU » rôle triennal 2026-2027-2028 

Lors de l’établissement de sa valeur pour le nouveau rôle triennal 2026, l’évaluateur municipal peut désigner une propriété si elle remplit les critères visés.  Ce faisant, il devra répondre aux dispositions prévues aux articles 18.1 à 18.5 de la loi sur la fiscalité municipale pour amorcer les discussions et négociations sur la valeur imposable des bâtiments de la propriété.

En vertu de ces dispositions, et lorsque l’évaluateur municipal a désigné une propriété en tant qu’immeuble à vocation unique, le contribuable sera avisé par le biais d’un avis de désignation officiel. Cet avis est émis avant le 1er septembre 2024, indiquant que l’immeuble en question sera évalué à l’aide de la méthode du coût. Cette méthode consiste à établir le coût neuf de toutes les constructions imposables duquel doivent être soustraites les dépréciations de toute nature.

L’avis de désignation est suivi de l’envoi, par l’évaluateur au propriétaire, d’un deuxième avis dans lequel il inscrit les Renseignements concernant l’évaluation des immeubles à vocation unique de nature industrielle. Ce document officiel devrait être transmis au contribuable avant le 15 février 2025, et présente au propriétaire la valeur des bâtiments qu’il envisage déposer le 15 septembre 2025.

En cas de désaccord avec l’un des renseignements que l’évaluateur a communiqués, le contribuable ou son représentant devra alors, et avant le 1^er juin 2025, communiquer à l’évaluateur municipal son opinion.

Il est noté que la valeur du terrain n’est pas visée par cette procédure. L’évaluateur municipal procède à l’ajout de la valeur du terrain établie au moment du dépôt officiel du rôle triennal, soit en septembre 2025. Si le contribuable ou son représentant ne répond pas dans ces délais légaux, ce dernier perd tous ses droits de réviser la valeur foncière doit payer les taxes foncières pour la durée totale du rôle triennal 2026-2027-2028.

Notre expérience acquise au cours des dernières décennies nous incite à recommander à nos clients et a tous les contribuables propriétaires d’immeubles industriels visés de faire les démarches nécessaires pour surveiller de proche cette procédure et de suivre une approche proactive pour tenter une entente avec l’évaluateur avant le dépôt du rôle. 

Une dynamique saisissante du marché immobilier dans le contexte d’une économique particulière. 

Une tendance haussière importante au niveau des valeurs foncières a marqué les derniers cycles d’évaluation municipale. Au cours des dernières années, la pandémie et la situation mondiale connue à ce jour ont affecté l’économie, le marché immobilier et sa dynamique. Les valeurs foncières municipales des propriétés ont bondi dans les secteurs industriels et terrains jusqu’à atteindre parfois une augmentation de 60%.  

Vu l’importance de l’impôt foncier engendré, un volume important de contestations a été enregistré. Ces indications sont révélatrices et invitent les gestionnaires d’entreprises et financiers à entreprendre une démarche proactive avec les conseillers Ryan afin de s’assurer de payer leur juste part des taxes foncières pour les 3 années consécutives du rôle.

Les villes procèdent par des évaluations de masse suivant la tendance, tandis que les experts Ryan opèrent par une évaluation particulière de la propriété. Pour ces raisons, c’est important et justifié de procéder à des vérifications diligentes.